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易宪容楼市拐点出现说法为时尚早

发布时间:2021-01-25 16:15:42 阅读: 来源:屏蔽泵厂家

易宪容:楼市拐点出现说法为时尚早

楼市“拐点”何时到来?现阶段,这是个热门话题,但没人能给出确切答案。开发商部分降价,是否意味着普通购房者今后将以更低价格买到房?二手房评估征税,银行首套房利率提高,这是不是楼市调控政策逆转的开始?针对以上热点话题,记者日前采访了长期关注楼市的经济学家易宪容。  1  地产业目前  仍是暴利行业  深圳特区报:一些专家认为,自从招拍挂制度实行之后,房地产已不是暴利行业。您怎么看?  易宪容:这个问题没有必要去分析。只要看中国富豪榜上的名单,哪一位和房地产无关?另外,即便很多地产商都说利润不高,但实际进入地产业的企业并未减少。  这些年来,一些家电、实业类公司争先恐后进入房地产,甚至因此“荒废”主业。现在,一些互联网公司也开始忙于圈地,这不是因为企业要搞“多元化”,而是地产利润依旧很高,比他们之前做的实业要高得多。  对房地产商来说,目前房地产市场化程度比较低,住房产品是房地产企业垄断性定价。同时,加上消费者分散,住房信息不对称以及房地产采取的不同营销策略,购房者在市场上与开发商的谈判能力低。现实中,有多少购房者能和开发商讲价呢?在我看来,暴利的本质在于利用全国人民公有的土地资源,让住房成了极少数人赚钱谋取暴利的工具,掠夺与损害了全国大多数人的利益。很多开发商几千元起家,几年之后就身家上亿,在全世界也很少有一个行业能让人如此快速地致富吧?  深圳特区报:在地产业链条上,地方政府、地产商及炒房团都是不可缺少的一环。地产暴利究竟出现在哪个环节,购房者也能有暴利吗?  易宪容:每个环节都有利益。此前,因为有开发商降价,有购房者要求补偿楼价,我觉得这种情况应区别看待。如果购房者将买楼视为投资,既然进入这个利益链条,就应坦然承受投资损失。当然,如果是视购房为生活必需品,则可另当别论。  在股市,炒股亏钱你可能自认倒霉,进入楼市如果是为了投资或投机,也是如此。如果想退房,要看退房的目的是什么。如果开发商存在欺诈,没有按合同办理业务,购房者可到法院打官司,要求退房。但是,不能因为房价降低了就要求退房,这是不合理的诉求。过去200万买的房子,现在跌到50万,那是你应该承受的。  中国楼市的投资或者说投机因素很强。你到北京去看看,之前卖出的住房是否真正是在解决居民的居住需求?目前许多小区的住房,尽管卖出去了几年,但是根本无人居住,空置并不少见。好的房子长期空置无人居住,资源严重浪费,同时,很多人连基本的居住条件都无法满足。换个角度想,炒房的人都不用去工作,只要去炒房就能让财富增值数倍,这是很荒唐的事情,既不利于民生改善,也无益于实体经济。  2  关键是去除  楼市赚钱功能  深圳特区报:前几年的楼市调控政策,缘何遏制不住房价上涨?  易宪容:2004年以来,政府一直在调控楼市,特别是2010年以来,调控政策出台更加频繁。但为何政策越多,房价升得越高?根本上就是因为没有去除住房的赚钱功能。只要持有住房有利可图,那么,无论是商品住房还是保障房,所有人都会趋之若鹜,房价怎会不高?当住房赚钱效应随着房价飙升进一步强化,如果调控政策不是从这里入手,仅是做些表面文章,比如限购、限价等,那么房价还会涨更高。  深圳特区报:如何才能去除楼市的赚钱功能呢?  易宪容:房地产问题的关键,在于房子已变成投资品而非消费品。当住房变成投资品,一个人买多少套都没问题。要解决这个问题,要从金融信贷着手。房地产问题在一定程度是个金融问题。收紧信贷,调控楼市便可以釜底抽薪。  上半年,楼市出现一些调整,根本上是央行货币政策收紧或银行信贷按揭政策变化的结果。近10年来,国内房价飚升,地产泡沫吹大,基本上都是由信贷和税收政策推动,2009和2010年表现最为明显。  数据显示,今年6月末,全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元,其中个人住房贷款余额6.26万亿元。两个指标都比2008年增长1倍。更为严重的是,还有人估算,现在的逾56万亿元的银行信贷中,可能六成左右都与地产有关。在推高楼市的同时,巨大的贷款量也蕴含极大风险。房价上涨时,这些贷款风险自然隐蔽起来。如果房价下跌,风险有多高是无法预计的。是否能够改变这种功能,在于决策者决心有多大。  3  拐点的出现  要看税收政策  深圳特区报:现在,地产商开始降价售楼,这是不是意味着楼市“拐点”可能会到来?  易宪容:这样说还为时过早,除了我上面讲的金融信贷政策,“拐点”何时到来取决财税政策调整。房地产税是一个综合概念,包括了交易流转税、所得税及住房持有税或物业税。如果税制设计得当,遏制楼市投机并不难。  在香港,住房交易税高达4.25%,任何人都无法通过阴阳合同来避税。近来,香港为打击房地产投机,把成交半年之内的住房交易税再加15%,一年之内交易的再加10%,二年内交易的再加5%等,这样一来,基本上遏制住了炒房势头。  深圳特区报:您对地产税收政策的转变有何建议?  易宪容:在内地,税制对炒房依旧较为宽松。房地产税在多数国家属于地方税,为地方财政重要部分。  上世纪90年代中期,美国地方年财政收入1万多亿美元,其中房地产税就占20%以上。目前,国内房地产税比重偏低,与房地产有关的税仅占全部税收收入的比重很低,占地方财政收入的比重也不到10%。同时,由于楼市和地方财政密切相关,地方还会采取“减税”措施。比如房地产交易税,当前征收幅度是在1.5%-3%。由于其弹性大,如果地方政府鼓励更多人买房,一般会“就低不就高”。还有不少二手房交易都会采取阴阳合同避税,从而使得内地住房交易税实际上非常低。  因此,要遏制投机,首先要从交易流转税及交易所得税入手。只要对这两种房地产税进行改革,高房价泡沫岂有挤不出的道理?  观点回顾  地产业更应  注重保障民生  深圳特区报:您在六年前便认为“房地产业挟持着整个中国经济”,现在对这一观点有修正吗?  易宪容:在欧美,房地产从来不是支柱产业。你根本找不到像中国地产业这样辉煌的对应行业。即便是房价泡沫已破灭的日本,地产业也不是支柱行业。日本经济的支柱行业显然是制造业。  中国房价这些年一直在涨,越来越多的人买不起房,炒房团却一夜暴富,结果是大量房屋空置。如果要说这些年有变化的话,那就是这种“挟持经济”的程度加深和加重了。  不可否认,房地产业对其他行业有拉动作用,但更应是民生产业,而不是强调经济支柱作用。现在,仍有很多人买不起房,如果房价下降,房地产销量会升高,对其他行业的拉动就更大,这是显而易见的道理。拉动经济和高房价没有关系。所谓“刚性需求”,我更不敢苟同。未来的楼市一定要改变过度炒作的发展模式,否则这种“挟持”对中国经济来说,仍很危险。  深圳特区报:很多人说你是“房地产平民代言人”,你怎么看这个头衔?  易宪容:我不是什么代言人,我只是说出了事实。简单的问题再被一些人复杂化后,我再把它回归到简单。

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